不良債権の整理と高利回り資産の組み換えに成功

状況

所有不動産に貸宅地が多く、収益性が悪く、相続対策も立てにくい。また、バブル時に投資した不動産物件の損失が顕在化し始めたので、収入アップを伴う資産整理もしたい。

対策

この事例の場合、対策の目的は、（1）収益性が低い資産を高収益資産に組み換える、（2）土地の単価評価が高い物件に組み換えることで相続税を節税する、（3）税法(内部通算)を活用して譲渡所得税を軽減させる、にあります。
そのための対策は、（1）貸宅地の底地権を売却し、売却で得た資金で優良ビルの一部持ち分を取得する、（2）バブル時に購入したセカンドハウスは同族会社に売却して保養施設にする、（3）不良資産化したオフィスビルは売却する、という方法で、売却は同じ年度内に終了させます。

効果

底地は合計1億円で売れ、9,000万円の譲渡益が発生しました。一方、セカンドハウスと既存ビルは合計1億円で損切りし、9,000万円の譲渡損が出ました。この結果、売却総額は2億円になりました。しかし、内部通算を活用することで譲渡益と譲渡損は相殺され、このケースでは譲渡所得はゼロと計算され、売却総額はそのまま手持ち資金になります。
次に手持ち資金２億円と３億円の借入れで優良ビルの一部持ち分を購入します。年７％の表面利回りが期待され、年間収入は確実に増えます。さらに購入したビルの持ち分は、相続評価をするときに小規模宅地の評価減の対象になるので、相続税の節税効果もあります。
これによって不良資産の整理と高利回り資産への組み換えができました。